Notariusz Białołęka zaprasza do nowego wpisu:
Prawo pierwokupu kojarzy się większości z nas z nieruchomościami gruntowymi – lasami, nieruchomościami rolnymi, nieruchomościami nabytymi od Skarbu Państwa. Jednak należy mieć na uwadze, że na podstawie przepisów ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji gminie może przysługiwać prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości (w tym także lokali!) położonych na obszarze rewitalizacji. Taki obszar rewitalizacji jest ustanawiany uchwałą rady gminy.
W dniu 17 lutego 2022 roku Rada m.st. Warszawy podjęła stosowną uchwałę Nr LX/1967/2022 Rady m.st. Warszawy z dnia 17 lutego 2022 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy (http://edziennik.mazowieckie.pl/legalact/2022/2227/)i objęła prawem pierwokupu wszystkie nieruchomości położone w wyznaczonym obszarze rewitalizacji. We wskazanym wyżej linku pod treścią Uchwały zamieszczone są mapy stanowiące załączniki. Załącznik nr 2 (mapa z zaznaczeniem kolorem zielonym) określa obszar rewitalizacji (a więc i nieruchomości objęte prawem pierwokupu). By łatwiej było ustalić, czy Państwa lokal znajduje się w tym obszarze odsyłam do wyjaśnienia Urzędu m.st. Warszawy, w treści którego wskazano numery obrębów: https://architektura.um.warszawa.pl/-/wyjasnienie-dot-prawa-pierwokupu-nieruchomosci-na-obszarze-rewitalizacji
Jeśli Państwa nieruchomość znajduje się na ww. obszarze gminie – m.st. Warszawa przysługuje ustawowe prawo pierwokupu tej nieruchomości. I tutaj należy rozważyć, czym w ogóle jest pierwokup?
Prawo pierwokupu to pierwszeństwo kupna zastrzeżone na mocy przepisów (lub czynności prawnej) dla określonego podmiotu na wypadek, gdyby sprzedaż danej rzeczy miała nastąpić na rzecz kogoś innego. Oznacza to, że sprzedający zawiera umowę sprzedaży z kupującym, ale jest ona zawarta pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Należy zawiadomić uprawnionego o zawartej umowie (przesłać mu wypis aktu notarialnego), a ten ma prawo kupić rzecz dokładnie na tych samych warunkach, które wynikają z przesłanej mu umowy warunkowej ( w tym także: za tą sama cenę). Uprawniony ma co do zasady w stosunku do nieruchomości miesiąc na złożenie oświadczenia o tym, że z pierwokupu korzysta. Po tym czasie Sprzedający i kupujący mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność („definitywną”), na podstawie której kupujący stanie się właścicielem.
Dla sprzedającego – oprócz „opóźnienia” – takie rozwiązanie nie generuje żadnych problemów: albo nieruchomość na zawartych warunkach kupi kupujący albo na tych samych warunkach nabędzie ją uprawniony. Kupujący jest bowiem związany umową.
Dla kupującego powstaje stan niepewności, czy nabędzie nieruchomość, czy tez zamiast niego nabędzie ją uprawniony.
Jednocześnie chcę zwrócić Państwa uwagę na kilka kwestii:
– ustawowe prawo pierwokupu przysługujące gminie wymusza przeprowadzenie transakcji sprzedaży w dwóch etapach:
I. zawarcie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego
II. Zawarcie umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego
– zawarcie umowy sprzedaży bez warunku powoduje, że taka czynność prawna jest nieważna zgodnie z treścią art. 599 § 2. KC Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
– pierwokup dotyczy jedynie nieruchomości (!)– nie dotyczy zaś spółdzielczych własnościowych praw do lokalu (tutaj z kolei należy zwrócić uwagę na uregulowanie praw do gruntu – ale to już wymaga osobnego artykułu).